¿Cómo influyen las etapas en el precio?
Las propiedades en planos o en preventa pasan por distintas etapas. A medida que avanza la construcción, los precios suelen aumentar al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura, y muchos ofrecen incentivos o atractivos durante las distintas etapas de la construcción.
- La 1.ª etapa se conoce como “reserva”, en la que se manifiesta la intención de adquirir un “tipo” de unidad dentro de un “rango de precio”, y se reserva con solo un 10%.
- La 2.ª etapa se conoce como “contrato”, en la que se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20%, comienzan a contar los 15 días de cancelación.
- La 3.ª etapa, conocida como “ground breaking”, es aquella en la que comienza la construcción y se solicita otro depósito.
- La 4.ª etapa suele darse al alcanzar la mitad del edificio (solo exteriores).
- 5.ª etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
- 6.ª etapa, es el cierre de la transacción.
Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción
1. Contrato unilateral El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.
2. Período de cancelación Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.
3. No es transferible El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador).
4. Forma de pago En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.
- 10% a la firma del contrato
- 10% entre los 60 a 90 días después del primer depósito
- 10% al inicio de la construcción
- 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
- 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)
5. Financiamiento sin contingenciaSi para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica, el Desarrollador sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.
6. Incumplimiento de contrato por parte del DesarrolladorSi llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), éste deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo. De no cumplirse, los compradores estarían en todo su derecho de reclamar su depósito con intereses.
7. Tiempo de entregaPuede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto. Este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influyen en el tiempo de entrega los acabados con los que se entregan las unidades.
8. AcabadosEs importante asegurarse de las condiciones de entrega, ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el "standard" en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así:
- “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura.
- equipados con equipos electrodomésticos
- equipados con gabinetes de cocina
- Baños completos con y sin pisos.
9. ¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada:
- De contado entre 3% y 4% del precio de compra:
- Developer’s Fee 1.75% a 2%
- Contribución al condominio de 2 meses
- Sellos de documentación en la transferencia
- Póliza de seguro de título del propietario
- Otros costos de transferencia
- Financiado entre el 6% y el 7% del precio de compra:
- Developer’s Fee 1.75% a 2%
- Contribución al condominio de 2 meses
- Sellos de documentación en la transferencia
- Póliza de seguro de título del propietario
- Registro y emisión de hipoteca
- Comisión del prestamista
- Otros costos de transferencia