1. Postavite ispravnu kiriju
- Kod nekretnina za izdavanje, vaš glavni prihod je kirija, zato proverite i postavite pravednu i privlačnu tržišnu cenu kako biste nekretninu odmah izdali.
- Uzmite u obzir nedavne uporedive primere sa tržišta, koji će vam dati stvarnu vrednost kirije vaše nekretnine.
- Dajte veći značaj nekretninama koje su uspešno izdate, a ne onima koje su i dalje dostupne. Ako na vašem tržištu nemate pristup ovim informacijama, preporučljivo je potražiti savet iskusnog posrednika.
- Želja da se traži 100 $ iznad tržišne cene može dovesti do toga da stan mesecima ostane prazan, što na kraju stvara veće finansijske gubitke.
2. Tržište izdavanja nema direktnu vezu sa tržištem prodaje
- Klijenti često kažu da moramo podići kirije jer su porasli zajednički troškovi (ekspenzas/administracija) ili zato što su izvršene popravke, ili jednostavno zato što je vrednost nekretnina za prodaju/kupovinu porasla. Međutim, cene koje zakupci plaćaju nemaju direktnu vezu sa troškovima vlasnika; te cene odgovaraju vrlo specifičnom tržištu izdavanja u gradu, zajednici, podzajednici ili zgradi.
3. Razmotrite obnavljanje ugovora
Iako postoji nekoliko elemenata koje treba uzeti u obzir pri obnavljanju ugovora sa zakupcem, sa finansijskog stanovišta obnavljanje je obično najbolja odluka, jer time izbegavate troškove kao što su:
- Poboljšanja nekretnine pre ponovnog stavljanja na tržište (krečenje, čišćenje tepiha, itd.)
- Vreme potrebno da se pronađe zakupac, prethodna provera, pregovaranje o ugovoru i faza odobrenja od strane udruženja obično znače nedelje ili mesece bez ostvarivanja prihoda
- Provizije mogu biti veće pri prvom ugovoru nego pri obnavljanjima
4. Ako je zakupac dobar, pokušajte da ga zadržite
- Jedan od najosetljivijih elemenata kod iznajmljivanja nekretnina jeste odnos sa zakupcem. Ako osoba plaća na vreme, dobro održava nekretninu, ne gnjavi vas stalno sitnim popravkama i ne dobijate žalbe od komšija ili udruženja, ona je odličan kandidat za obnavljanje ugovora i zadržavanje.
- Vlasnici često inzistiraju na povećanju kirije i spremni su da izgube „dobre zakupce“ jer se ne dogovore o povećanju, međutim, pre nego što se rastanete od dobrog zakupca, zapamtite da je pronalaženje sledećeg zakupca kao kockanje.
5. Procenite zakupca
Neki aspekti koje treba uzeti u obzir:
- Provera prihoda: zatražite dokaze da će moći da pokriva plaćanja za nekretninu, na primer:
- poslednje platne liste ili potvrde o prihodima (W-2 ili 1099)
- poslednje porezne prijave
- izvod sa bankovnih računa.
- Kreditni izveštaj:
- zatražite kreditni izveštaj kako biste videli istoriju plaćanja zakupca; u Sjedinjenim Američkim Državama kao referencu možete koristiti:
- manje od 579 (loše) u donjih 20% u naciji
- 580 do 669 (zadovoljavajuće) ispod proseka u naciji
- 670 do 739 (dobro) na nivou proseka u naciji
- 740 do 799 (veoma dobro) u gornjih 40% u naciji
- 800 ili više (izuzetno) u gornjih 20% u naciji
- Vredi napomenuti da, ako je osoba strani državljanin i nema broj socijalnog osiguranja (social security number), neće imati kreditni izveštaj.
- Važno je utvrditi u izveštaju da li je osoba ikada bila iseljena (evikcija).
- Policijski izveštaj: pruža sigurnost saznanje da ova osoba nema nikakvu krivičnu evidenciju. Reč je o veoma jednostavnom i brzom postupku.
- Preporuke bivših vlasnika kod kojih je osoba živela: može biti u obliku pisma ili podatka upisanog u prijavni obrazac, gde ste naveli telefon kako bismo mogli da pozovemo i zatražimo preporuke. Iako su to telefonske preporuke, one nam pružaju važnu povratnu informaciju,
- Podsetite se i da, ako se vaša nekretnina nalazi u stambenom kompleksu gde je za useljenje zakupca potrebno odobrenje, i ta osoba mora proći ovaj filter, što vam pruža dvostruku zaštitu. Ipak, zbog toga ne smemo prestati da tražimo sve navedeno radi naše sigurnosti i sigurnosti naše investicije.