1. Установите правильную арендную плату
- В арендной недвижимости ваш основной доход — это арендная плата, поэтому обязательно оцените и установите справедливую и привлекательную для рынка цену, чтобы сдать объект сразу.
- Учитывайте недавние рыночные аналоги, которые покажут реальную арендную стоимость вашего объекта.
- Больше внимания уделяйте объектам, которые удалось сдать, а не тем, что всё ещё доступны. Если на вашем рынке нет доступа к такой информации, рекомендуется обратиться за консультацией к опытному брокеру.
- Желание сдать на $100 дороже рынка может привести к тому, что объект простоит несдан��ым несколько месяцев, что в итоге повлечёт за собой большие финансовые потери.
2. Рынок аренды не напрямую связан с рынком покупки
- Часто от клиентов можно услышать, что арендную плату нужно повышать, потому что выросли взносы на содержание здания (expensas/administración), или были проведены ремонты, или просто подорожала стоимость недвижимости на рынке продажи/покупки. Однако цены, которые платят арендаторы, не имеют прямой связи с расходами собственника: они определяются конкретным арендным рынком города, района, микрорайона или здания.
3. Подумайте о продлении договоров
Действительно, при продлении договора с арендатором нужно учитывать несколько факторов, но с финансовой точки зрения продление, как правило, является лучшим решением: продлевая договор, вы избегаете таких расходов, как:
- Улучшения объекта перед повторным выходом на рынок (покраска, чистка ковров и т. д.)
- Поиск нового арендатора, предварительная проверка, согласование договора и процедура одобрения в управляющей компании обычно занимают недели или месяцы без поступления дохода
- Комиссионные при первом договоре часто выше, чем при продлении
4. Если арендатор хороший, старайтесь его сохранить
- Один из самых деликатных аспектов сдачи недвижимости в аренду — отношения с арендатором. Если человек платит вовремя, аккуратно относится к объекту, не беспокоит постоянными мелкими ремонтами и от соседей и управляющей компании не поступает постоянных жалоб, он отличный кандидат на продление договора, и его стоит сохранить довольным.
- Очень часто владельцы, настаивая на повышении арендной платы, готовы расстаться с «хорошими арендаторами», если не удаётся договориться о повышении. Однако, прежде чем расстаться с хорошим арендатором, всегда стоит помнить, что то, кто станет вашим следующим арендатором, — это всегда лотерея.
5. Оцените арендатора
Некоторые аспекты, которые стоит учитывать:
- Подтверждение доходов: запросите документы, подтверждающие, что арендатор сможет покрывать платежи за объект, например:
- последние расчётные листки или справки о доходах (W-2 или 1099)
- последние налоговые декларации
- выписки с банковских счетов.
- Кредитный отчёт:
- запросите кредитный отчёт, чтобы увидеть историю того, как вы платили по своим счетам; в США для ориентира можно использовать такую шкалу:
- меньше 579 (плохо) — в нижних 20% по стране
- от 580 до 669 (удовлетворительно) — ниже среднего по стране
- от 670 до 739 (хорошо) — средний показатель по стране
- от 740 до 799 (очень хорошо) — в верхних 40% по стране
- 800 и выше (отлично) — в верхних 20% по стране
- Стоит учесть, что если человек является иностранцем и не имеет номера социального страхования (social security number), у него не будет кредитного отчёта
- Важно определить по отчёту, был ли какой-либо вид выселения
- Полицейская справка: её наличие даёт уверенность, что у этого человека нет судимостей и привлечений к полицейской ответственности. Получить её очень просто и быстро.
- Рекомендации от прежних арендодателей, у которых жил этот человек: это может быть письмо или указанный в анкете номер телефона, чтобы мы могли позвонить и запросить рекомендации. Хотя это телефонные рекомендации, они дают нам важную обратную связь,
- Помните также, что если ваша недвижимость находится в кондоминиуме, где для въезда арендатора требуется одобрение, этот человек тоже пройдёт эту проверку, что даст вам двойную защиту. Однако это не повод отказываться от всех перечисленных выше проверок ради нашей безопасности и безопасности наших инвестиций.