1. Establece el canon de arrendamiento correcto
- W nieruchomościach na wynajem Twoim głównym dochodem jest czynsz najmu, dlatego upewnij się, że oszacujesz i ustalisz sprawiedliwą, atrakcyjną dla rynku cenę, abyś mógł szybko wynająć nieruchomość.
- Weź pod uwagę niedawne porównywalne oferty na rynku, które pokażą rzeczywistą wartość najmu Twojej nieruchomości.
- Przykładaj większą wagę do nieruchomości, które udało się wynająć, a nie do tych, które wciąż są dostępne. Jeśli na Twoim rynku nie masz dostępu do tych informacji, warto skorzystać z doradztwa doświadczonego pośrednika.
- Chęć wynajęcia o 100 $ powyżej ceny rynkowej może sprawić, że lokal będzie stał pusty przez miesiące, co w dłuższej perspektywie prowadzi do większych strat finansowych.
2. El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra
- Klienci bardzo często mówią, że trzeba podnieść czynsz, ponieważ wzrosły opłaty za wspólnotę (expensas/administración), przeprowadzono remonty albo po prostu wzrosła wartość nieruchomości na sprzedaż lub kupno. Jednak ceny, jakie płacą najemcy, nie mają bezpośredniego związku z kosztami właściciela. Te ceny odpowiadają bardzo konkretnemu rynkowi wynajmu w danym mieście, osiedlu, podosiedlu lub budynku.
3. Considera renovar contratos
Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como:
- Ulepszenia nieruchomości przed ponownym wprowadzeniem na rynek (malowanie, pranie dywanów itp.)
- Czas potrzebny na znalezienie najemcy, jego wstępną weryfikację, negocjacje umowy i etap zatwierdzania przez wspólnotę zwykle oznacza tygodnie lub miesiące bez dochodu
- Prowizje mogą być wyższe przy pierwszej umowie niż przy przedłużeniach
4. Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo
- Jednym z najdelikatniejszych elementów wynajmu jest relacja z najemcą. Jeśli osoba płaci na czas, dobrze dba o nieruchomość, nie niepokoi cię ciągle drobnymi naprawami i nie otrzymujesz stałych skarg od sąsiadów ani wspólnoty, jest doskonałym kandydatem do przedłużenia umowy i utrzymania w zadowoleniu.
- Właściciele bardzo często nalegają na podwyżkę czynszu i są gotowi pozbyć się „dobrych najemców”, jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia co do wzrostu. Jednak zanim pożegnasz się z dobrym najemcą, pamiętaj, że to loteria, kto będzie twoim następnym lokatorem.
5. Evaluar al inquilino
Kilka aspektów do rozważenia:
- Weryfikacja dochodów: poproś o dokumenty potwierdzające, że będzie w stanie pokryć płatności za nieruchomość, takie jak:
- najnowsze odcinki wynagrodzenia lub dochodów (W-2 lub 1099)
- najnowsze zeznania podatkowe
- wyciągi z rachunków bankowych.
- Raport kredytowy:
- poproś o raport kredytowy, aby zobaczyć historię spłacania zobowiązań; w Stanach Zjednoczonych możesz skorzystać z następujących źródeł:
- poniżej 579 (słabo) w dolnych 20% wyników w kraju
- od 580 do 669 (przeciętnie) poniżej średniej krajowej
- od 670 do 739 (dobrze) na średnim poziomie krajowym
- od 740 do 799 (bardzo dobrze) w górnych 40% wyników w kraju
- 800 lub więcej (znakomicie) w górnych 20% wyników w kraju
- Warto zaznaczyć, że jeśli dana osoba jest cudzoziemcem i nie ma numeru social security number, nie będzie miała raportu kredytowego
- Ważne jest, aby w raporcie ustalić, czy dana osoba była kiedykolwiek eksmitowana
- Raport policyjny: daje spokój ducha, gdy wiadomo, że dana osoba nie ma żadnej przeszłości kryminalnej. Jest to bardzo łatwa i szybka procedura do uzyskania.
- Referencje od poprzednich właścicieli, u których mieszkała dana osoba: może to być list lub wpisanie informacji do formularza zgłoszeniowego wraz z numerem telefonu, abyśmy mogli zadzwonić i poprosić o referencje. Choć są to referencje telefoniczne, dają nam one ważną informację zwrotną,
- Pamiętaj również, że jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w kondominium, które wymaga zatwierdzenia przed wprowadzeniem się najemcy, dana osoba przejdzie także przez ten filtr, co zapewni Ci podwójne zabezpieczenie. Mimo to nie powinniśmy rezygnować z wymagania wszystkich powyższych kroków dla naszego bezpieczeństwa oraz bezpieczeństwa naszej inwestycji.