1. Establece el canon de arrendamiento correcto
- Negli immobili in affitto, la tua entrata principale è il canone di locazione, quindi assicurati di stimare e fissare un prezzo equo e competitivo rispetto al mercato così da poter affittare subito l'immobile.
- Considera i comparabili recenti di mercato, che ti daranno il valore reale di affitto del tuo immobile.
- Dai più peso agli immobili che sono stati affittati e non a quelli che risultano ancora disponibili. Se nel tuo mercato non hai accesso a queste informazioni, è consigliabile chiedere la consulenza di un agente immobiliare esperto.
- Voler affittare 100 dollari sopra il mercato può far sì che l'unità resti sfitta per mesi, generando alla lunga perdite finanziarie maggiori.
2. El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra
- È molto comune sentire dai clienti che dobbiamo aumentare gli affitti perché le spese condominiali (expensas/amministrazione) sono aumentate, o perché sono stati fatti dei lavori di riparazione, o semplicemente perché il valore delle proprietà in vendita è salito. Tuttavia, i prezzi che gli inquilini pagano non hanno una relazione diretta con le spese del proprietario: questi prezzi corrispondono a un mercato degli affitti molto specifico in una città, comunità, sotto-comunità o edificio.
3. Considera renovar contratos
Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como:
- Lavori di miglioramento dell'immobile per rimetterlo sul mercato (tinteggiatura, pulizia dei tappeti, ecc.)
- Il tempo necessario a trovare un nuovo inquilino, prequalificarlo, negoziare il contratto e completare la pratica di approvazione con l'amministrazione condominiale si traduce spesso in settimane o mesi senza entrate
- Le commissioni possono essere più alte per un primo contratto che per i rinnovi
4. Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo
- Uno degli aspetti più delicati degli immobili in affitto è il rapporto con l'inquilino. Se la persona paga puntualmente, cura bene l'immobile, non ti disturba continuamente per piccole riparazioni e non riceve costantemente lamentele dai vicini o dall'amministrazione condominiale, è un ottimo candidato al rinnovo e vale la pena tenerlo soddisfatto.
- Capita molto spesso che il proprietario insista per aumentare l'affitto e sia disposto a perdere dei "buoni inquilini" per non trovare un accordo sull'aumento; tuttavia, prima di perdere un buon inquilino, ricorda che scegliere il prossimo affittuario è sempre una lotteria.
5. Evaluar al inquilino
Alcuni aspetti da considerare:
- Verifica del reddito: richiedere documenti che dimostrino la capacità di far fronte ai pagamenti dell'immobile, come:
- ultime buste paga o redditi (W-2 o 1099)
- ultime dichiarazioni dei redditi
- estratti conto bancari.
- Rapporto di credito:
- richiedere un rapporto di credito per verificare la storia di come ha pagato i propri debiti; negli Stati Uniti si può usare come riferimento:
- meno di 579 (scarso) nel 20% più basso della nazione
- da 580 a 669 (sufficiente) al di sotto della media nazionale
- da 670 a 739 (buono) nella media nazionale
- da 740 a 799 (molto buono) nel top 40% della nazione
- 800 o più (eccezionale) nel 20% più alto della nazione
- Va sottolineato che se la persona è straniera e non ha un social security number, non avrà un rapporto di credito
- È importante determinare dal rapporto se ha subito qualche tipo di sfratto
- Certificato del casellario giudiziale: dà tranquillità sapere che questa persona non ha alcun precedente penale. È una pratica molto semplice e rapida da ottenere.
- Referenze di precedenti proprietari presso cui ha vissuto la persona: può essere una lettera, oppure inserire le informazioni nel modulo di domanda indicando il numero di telefono, in modo che possiamo chiamare e richiedere le referenze. Sebbene si tratti di referenze telefoniche, ci forniscono un feedback importante,
- Ricordi inoltre che, se la sua proprietà si trova in un condominio che richiede l'approvazione prima che l'inquilino si trasferisca, la persona dovrà superare anche questo filtro, il che le offrirà una doppia tutela. Tuttavia, questo non ci esime dal richiedere tutto quanto sopra per la nostra sicurezza e anche per quella del nostro investimento.