1. Establece el canon de arrendamiento correcto
- Pour les biens locatifs, votre principal revenu est le loyer ; veillez donc à estimer et à fixer un prix juste et attractif par rapport au marché afin de louer le bien rapidement.
- Tenez compte des biens comparables récemment mis en location sur le marché, qui vous donneront la valeur locative réelle de votre bien.
- Accordez davantage de poids aux biens qui ont trouvé preneur qu'à ceux qui sont toujours disponibles. Si vous n'avez pas accès à ces informations sur votre marché, il est recommandé de demander les conseils d'un courtier expert.
- Vouloir louer 100 $ au-dessus du marché peut faire rester le logement vacant pendant des mois, ce qui génère à terme des pertes financières plus importantes.
2. El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra
- Il est très courant d'entendre des clients dire qu'il faut augmenter les loyers parce que les charges de copropriété (frais/administration) ont augmenté, ou parce que des travaux ont été effectués, ou simplement parce que la valeur des biens à l'achat/vente a grimpé. Pourtant, les prix que paient les locataires n'ont pas de lien direct avec les dépenses du propriétaire : ces prix correspondent à un marché locatif très spécifique, dans une ville, un quartier, un sous-quartier ou un immeuble.
3. Considera renovar contratos
Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como:
- Travaux d'amélioration du bien pour le remettre sur le marché (peinture, nettoyage des moquettes, etc.)
- Le temps nécessaire pour trouver un locataire, le présélectionner, négocier le contrat et finaliser les démarches auprès de la copropriété se traduit généralement par des semaines, voire des mois, sans revenus
- Les commissions peuvent être plus élevées pour un premier contrat que pour les renouvellements
4. Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo
- L'un des aspects les plus délicats de la location est la relation avec le locataire. Si la personne paie à temps, entretient bien le logement, ne vous sollicite pas constamment pour de petites réparations et ne fait pas l'objet de plaintes récurrentes de voisins ou de la copropriété, c'est un excellent candidat au renouvellement, à garder satisfait.
- Il arrive très souvent que le propriétaire insiste pour augmenter le loyer et soit prêt à se séparer d'un « bon locataire » faute d'accord sur la hausse. Pourtant, avant de perdre un bon locataire, pensez que choisir le suivant relève toujours d'une part de loterie.
5. Evaluar al inquilino
Quelques points à considérer :
- Vérification des revenus : demandez des justificatifs prouvant qu'il pourra couvrir les paiements du bien, tels que :
- les derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus (W-2 ou 1099)
- les dernières déclarations d'impôts
- les relevés de comptes bancaires.
- Rapport de crédit :
- demandez un rapport de crédit pour consulter l'historique de ses paiements ; aux États-Unis, vous pouvez vous référer à :
- moins de 579 (mauvais) dans les 20 % les plus bas du pays
- 580 à 669 (passable) en dessous de la moyenne nationale
- 670 à 739 (bon) dans la moyenne nationale
- 740 à 799 (très bon) dans le top 40 % du pays
- 800 ou plus (exceptionnel) dans les 20 % les plus élevés du pays
- Il convient de noter que si la personne est étrangère et n'a pas de numéro de sécurité sociale, elle n'aura pas de rapport de crédit
- Il est important de déterminer dans le rapport si la personne a déjà fait l'objet d'une expulsion
- Casier judiciaire : il est rassurant de savoir que cette personne n'a aucun antécédent judiciaire. C'est une démarche très simple et rapide à obtenir.
- Références d'anciens propriétaires chez qui la personne a vécu : il peut s'agir d'une lettre, ou d'indiquer le numéro de téléphone sur la fiche de candidature afin que nous puissions appeler et demander les références. Bien qu'il s'agisse de références téléphoniques, elles nous apportent un retour d'information important,
- N'oubliez pas non plus que si votre propriété se trouve dans une copropriété qui exige une approbation avant l'emménagement de votre locataire, la personne passera également par ce filtre, ce qui vous offrira une double protection. Néanmoins, ce n'est pas une raison pour cesser de demander tout ce qui précède, pour notre sécurité et pour celle de notre investissement.